酷游九州雷石普法｜按份共有的不动产实物分割

　　甄甲与甄乙系兄弟，甄某道系甄甲与甄乙之父。案涉房产系甄某道所有，于1994年12月5日领取房屋所有权证。2017年6月14日，甄某道死亡。2019年11月，甄甲、甄乙因案涉房产继承问题诉至法院，法院在审理过程中主持双方调解并达成调解协议，同时出具了民事调解书，该调解书载明案涉房产归甄甲与甄乙各半所有。后由于甄乙不愿分割房产，故甄甲诉至法院，请求法院判令分割按份共有房产:房产两间三层，南向一间(一楼至三楼)归甄甲，北向一间(一楼至三楼)归甄乙。甄甲在审理中表示如法院认定案涉房产不能进行实体分割，则变更诉请为对房屋折价或者拍卖、变卖取得款项进行分割。

　　该房产土地性质为农村集体土地，甄甲与甄乙户籍均不在房屋所在地村集体中，无法办理产权变更手续。该房产现由甄乙占有使用，并开办了宾馆。房屋有南北两间，共计三层，楼梯位于南面一间内，厨房、卫生间位于北面一间内。

　　人民法院经审理认为:甄甲、甄乙对案涉房产各半所有，且没有约定不得分割，故甄甲可以随时请求分割。但对案涉房产分割，甄甲、甄乙并未达成一致意见，甄乙既不同意分割也不同意归并。在此情况下，需要考虑案涉房产是否可以分割或者分割是否会减损价值。根据房屋现状，案涉房产本系一个整体，当初建造时并未考虑将来南北独立分割的情况，且现作为宾馆在使用，如对该酷游九州 九州酷游 APP房产进行南北分割，必然对该房屋的功能性产生影响，减损房屋价值。

　　故在此情况下，应当对该房屋折价或者拍卖、变卖，所得款项由甄甲、甄乙各半享有。鉴于甄乙不同意归并，双方无法就折价金额达成一致意见，故应当采取拍卖、变卖方式进行分割。拍卖、变卖所得价款由甄甲、甄乙各享有50%，拍卖、变卖所产生的相关税、费由甄甲、甄乙各负担50%。

　　综上，甄甲诉请依法有据，应予支持。自本判决生效之日起，甄甲可向法院申请拍卖、变卖案涉房产，所得价款由甄甲、甄乙各得50%(由此产生的税费由甄甲、甄乙各负担50%)。

　　本案审判的关键点在于案涉房产能否实体分割，这可以从“建筑构造独立区分性”“是否能满足独立使用需要”“分割后登记的可行性”三个方面来综合把握:

　　分割后的房屋是否具有构造上的独立性，即在建筑区划上能够明确区分其范围。通俗地理解为，建筑构造上与其他建筑物部分有“隔墙”。就本案中的此类居民用房而言，应包含卧室、厨卫、过道等基本部分，并有有形的隔离墙壁。本案中的南间、北间不是被有形墙壁隔离的独立的部分，不具备构造的独立性。

　　分割后的房屋是否有利用上的独立性，即是否能在使用功能上独立满足居住者的生活需要。具体而言，包括分割后房产各部分应具有独立的水、电、厨等配套设施，且有独立的出入口与公共通道联通。本案中房产的楼梯在南间，厨卫在北间，房屋的设计规划就是作为整体使用，其使用酷游九州 九州酷游 APP上具有不可分割性。分割后的房屋是否具有登记的可行性，即能否经过登记公示。而登记上的可行性也是以构造独立性、使用独立性为基础来判断分割后能否登记的。本案中的南间、北间不具备登记独立门牌号的条件，也就无法通过登记公示。

　　现实生活中的按份共有情形屡见不鲜，既有共同建造或购买房屋的共同共有，也有因婚约、家庭、继承形成的共同共有(解除后转化为按份共有)，而其中较为常见的就是本案中的情况:兄弟姐妹共同继承了父母的房屋，遗产分割后，共同共有转化为按份共有。而这种共有房屋会因为共有人之间的摩擦矛盾、部分共有人失联等情形，导致共有房屋长期空置，造成社会财富的浪费。当物处于共有状态下，所有权的主体具有非单一性，在物的使用、处置上的冲突将导致“物”难尽用。法律的制度设计对经济活动具有重要的指引效果，从按份共有人的优先购买权的规定有利于实现“共有”变“独有”，到各共有人管理共有物的权利保障了“最大化”资源的利用率。